美国商业地产，下一个“雷区”？
最新信息
美国商业地产，下一个“雷区”？
2023-05-12 08:14:00
在美联储开启大幅激进加息进程下，美国房地产市场表现如何？5月9日，全美房地产经纪人协会（NAR）表示，今年一季度，美国有更多地区房价下跌幅度超过10多年来的纪录，近三分之一的大都市区出现了房价同比下跌。与之形成对比的是，新冠疫情暴发后，美国房地产市场曾经“涨声一片”，几乎所有地区的房价都在飙涨。与此同时，美国商业地产风险加大。美联储在本周发布的《金融稳定报告》中警告称，“一些银行对商业房地产抵押贷款的风险敞口更集中，如果商业地产环境恶化，这些银行将蒙受更高的损失。”
5月11日，东兴证券海外宏观分析师康明怡在接受《金融时报》记者采访时表示，目前来看，美国房地产市场总体健康，并不存在次贷危机之类的风险。住宅市场的杠杆率还处在相对较低的水平，但商业地产的风险高一些，这可能会加大部分美国银行的风险。
美国房市价量齐跌
根据5月9日NAR的数据，过去一年，全美房屋销售出现下滑。今年一季度，典型的一套单户住宅的抵押贷款月支付额升至1859美元，较上年同期的1397美元增长33%。今年一季度，全美单户成屋销售价格中位数较上年同期下降0.2%，至371200美元，为2012年一季度以来首次同比下降。并且房价下跌的地区呈扩大之势，在NAR追踪的221个都市区中，31%的地区房价同比下跌，比例创11年来最高。NAR的数据还显示，今年3月，全美房价中位数较去年同期下降0.9%，至37.6万美元，创2012年1月以来最大同比跌幅，相较于去年6月时的纪录高位41.4万美元，已大幅下跌9.2%。同时，该指标连续两个月同比下滑，也是11年以来的首次。不过，美国房市“冷热不均”，由于供应有限，中西部、南部和东北部许多地区的房价仍在上涨，而西部各州的房价则在下滑。
专家表示，尽管因利率上行和房价上涨至历史高位，去年以来，住宅市场明显走弱，建筑许可、开工、销售和价格快速下降，但其衍生风险较小，主要有四个原因：一是信用资质没有下沉；二是居民杠杆率稳定偏低；三是房屋库存仍在低位；四是衍生的金融传染风险可控。
“目前来看，美国房地产市场还是比较健康的。”康明怡表示，不存在次贷危机的问题，房贷质量基本上都比较高，虽然存在利率上升的负面影响，但违约风险仍然较低。毕竟当前美国家庭杠杆率尤其是住宅的杠杆率都处在历史比较低的位置。影响美国房地产市场的因素主要包括三点，第一，房贷利率在6%以上，房价虽然有所回调，但仍旧处在历史高位，综合这两点，购房者的实际成本还是明显上升的。第二，美国房地产市场存量处在历史低点，这使得虽然美国房地产市场交易量下滑，但房价的下跌仍相对有限。第三，在二手房市场方面，由于当前房贷利率较高，所以有置换需求的人并不倾向于把房子卖掉，这导致美国买房需求也处在收缩状态。
商业地产风险引关注
在新冠疫情和美联储激进加息下，美国商业地产风险逐渐显现。自去年底以来，美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约事件频繁出现，例如，今年3月初，黑石旗下价值5.62亿美元的CMBS出现违约。新冠疫情发生后，市场对办公空间需求减弱导致租金下降，商业房地产面临的压力越来越大，而这很可能波及美国银行业。未来几年，很多商业房地产贷款将到期，其中，很大一部分资金是地区银行提供的。根据美联储最新数据，截至2023年4月26日，美国所有商业银行资产端的商业地产贷款共计约2.91万亿美元。其中，美国小型银行持有1.96万亿美元，占比达67.4%；美国大型银行持有8460亿美元，占比约为29.1%。
综合来看，美国商业地产情况较为复杂：去年年中至今，交易量直线下滑，价格触顶回落但分化极大，背后是基本面的“冷热不均”，工业地产强劲，长租公寓尚可，办公地产表现糟糕。商业地产的问题主要是由资产质量引发的衍生风险。“相对于住宅市场，美国商业地产风险要稍微大一些。”康明怡表示，但总体来看，其风险还是远小于次贷危机时期。毕竟商业地产CMBS规模远远小于住宅市场的规模，即便发生违约，其所触发的经济影响也将远远小于住宅市场的违约。
“关于美国商业地产，有几个情况值得关注。”康明怡说，第一，它现在所占国内生产总值（GDP）的比重与2008年时期是持平的，所以，其总体规模还是处在相对高位。第二，新冠疫情发生以来，很多人居家办公，早先在商业地产办公的习惯有所改变，这就导致即便现在经济恢复了，但纽约很多写字楼的空置率仍创历史新高，这使得商业地产的收益前景承压。第三，美联储大幅加息后，利率抬升叠加空置率创新高，商业地产的收益能否覆盖其负债值得担忧。第四，美国商业地产不仅包括写字楼，也包括科研用地、工业用地、仓储等，这些市场目前的需求还是很旺盛的。所以，并非整个美国商业地产都处在风险加大的范围内。第五，此次美国商业地产情况跟当年次贷危机时有所不同的是，其标准买房合同中，都要求有至少20%的首付，而次贷危机时很多都是零首付。
康明怡认为，虽然当前美国商业地产风险相对于其他行业有所抬升，但其规模还是处在经济衰退的正常范畴之内，严重程度可能还要更轻微一些。当然，商业地产走下坡路，必然会抬升银行风险，尤其是今明两年，美国银行业应该会受到商业地产较多的拖累。毕竟2020年之后，美国银行的贷款占比迅速上升，这使得其资产结构在面临“存款搬家”问题时会更加窘迫。但综合来看，美国银行业受到的冲击可能并不足以触发大规模的危机。
（文章来源：金融时报）
5月11日，东兴证券海外宏观分析师康明怡在接受《金融时报》记者采访时表示，目前来看，美国房地产市场总体健康，并不存在次贷危机之类的风险。住宅市场的杠杆率还处在相对较低的水平，但商业地产的风险高一些，这可能会加大部分美国银行的风险。
美国房市价量齐跌
根据5月9日NAR的数据，过去一年，全美房屋销售出现下滑。今年一季度，典型的一套单户住宅的抵押贷款月支付额升至1859美元，较上年同期的1397美元增长33%。今年一季度，全美单户成屋销售价格中位数较上年同期下降0.2%，至371200美元，为2012年一季度以来首次同比下降。并且房价下跌的地区呈扩大之势，在NAR追踪的221个都市区中，31%的地区房价同比下跌，比例创11年来最高。NAR的数据还显示，今年3月，全美房价中位数较去年同期下降0.9%，至37.6万美元，创2012年1月以来最大同比跌幅，相较于去年6月时的纪录高位41.4万美元，已大幅下跌9.2%。同时，该指标连续两个月同比下滑，也是11年以来的首次。不过，美国房市“冷热不均”，由于供应有限，中西部、南部和东北部许多地区的房价仍在上涨，而西部各州的房价则在下滑。
专家表示，尽管因利率上行和房价上涨至历史高位，去年以来，住宅市场明显走弱，建筑许可、开工、销售和价格快速下降，但其衍生风险较小，主要有四个原因：一是信用资质没有下沉；二是居民杠杆率稳定偏低；三是房屋库存仍在低位；四是衍生的金融传染风险可控。
“目前来看，美国房地产市场还是比较健康的。”康明怡表示，不存在次贷危机的问题，房贷质量基本上都比较高，虽然存在利率上升的负面影响，但违约风险仍然较低。毕竟当前美国家庭杠杆率尤其是住宅的杠杆率都处在历史比较低的位置。影响美国房地产市场的因素主要包括三点，第一，房贷利率在6%以上，房价虽然有所回调，但仍旧处在历史高位，综合这两点，购房者的实际成本还是明显上升的。第二，美国房地产市场存量处在历史低点，这使得虽然美国房地产市场交易量下滑，但房价的下跌仍相对有限。第三，在二手房市场方面，由于当前房贷利率较高，所以有置换需求的人并不倾向于把房子卖掉，这导致美国买房需求也处在收缩状态。
商业地产风险引关注
在新冠疫情和美联储激进加息下，美国商业地产风险逐渐显现。自去年底以来，美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约事件频繁出现，例如，今年3月初，黑石旗下价值5.62亿美元的CMBS出现违约。新冠疫情发生后，市场对办公空间需求减弱导致租金下降，商业房地产面临的压力越来越大，而这很可能波及美国银行业。未来几年，很多商业房地产贷款将到期，其中，很大一部分资金是地区银行提供的。根据美联储最新数据，截至2023年4月26日，美国所有商业银行资产端的商业地产贷款共计约2.91万亿美元。其中，美国小型银行持有1.96万亿美元，占比达67.4%；美国大型银行持有8460亿美元，占比约为29.1%。
综合来看，美国商业地产情况较为复杂：去年年中至今，交易量直线下滑，价格触顶回落但分化极大，背后是基本面的“冷热不均”，工业地产强劲，长租公寓尚可，办公地产表现糟糕。商业地产的问题主要是由资产质量引发的衍生风险。“相对于住宅市场，美国商业地产风险要稍微大一些。”康明怡表示，但总体来看，其风险还是远小于次贷危机时期。毕竟商业地产CMBS规模远远小于住宅市场的规模，即便发生违约，其所触发的经济影响也将远远小于住宅市场的违约。
“关于美国商业地产，有几个情况值得关注。”康明怡说，第一，它现在所占国内生产总值（GDP）的比重与2008年时期是持平的，所以，其总体规模还是处在相对高位。第二，新冠疫情发生以来，很多人居家办公，早先在商业地产办公的习惯有所改变，这就导致即便现在经济恢复了，但纽约很多写字楼的空置率仍创历史新高，这使得商业地产的收益前景承压。第三，美联储大幅加息后，利率抬升叠加空置率创新高，商业地产的收益能否覆盖其负债值得担忧。第四，美国商业地产不仅包括写字楼，也包括科研用地、工业用地、仓储等，这些市场目前的需求还是很旺盛的。所以，并非整个美国商业地产都处在风险加大的范围内。第五，此次美国商业地产情况跟当年次贷危机时有所不同的是，其标准买房合同中，都要求有至少20%的首付，而次贷危机时很多都是零首付。
康明怡认为，虽然当前美国商业地产风险相对于其他行业有所抬升，但其规模还是处在经济衰退的正常范畴之内，严重程度可能还要更轻微一些。当然，商业地产走下坡路，必然会抬升银行风险，尤其是今明两年，美国银行业应该会受到商业地产较多的拖累。毕竟2020年之后，美国银行的贷款占比迅速上升，这使得其资产结构在面临“存款搬家”问题时会更加窘迫。但综合来看，美国银行业受到的冲击可能并不足以触发大规模的危机。
（文章来源：金融时报）
免责申明：
本站部分内容转载自国内知名媒体，如有侵权请联系客服删除。