8月28日，绿城中国召开2023中期业绩会，会上管理层再次强调了“Top10中的品质标杆”这一2025战略规划。
　　“‘Top10’是定量要求，‘品质标杆’是定性要求。”绿城中国董事会主席张亚东解释：‘Top10’主要反映在规模上，表现为销售总规模、投资规模和权益规模；‘品质标杆’主要是全品质包含了产品品质、投资品质、运营品质、财务品质、管理品质、组织品质、队伍品质等。
　　就规模而言，绿城中国销售总规模、投资规模已稳居行业前十。值得注意的是，此次半年度数据显示，绿城中国的权益销售额也首次进入了前10序列，位列行业第九。
　　数据显示，上半年，绿城中国总合同销售额1342亿元，位列行业第7；自投销售额982亿元，同比增长16%；权益销售额633亿元，同比增长40%。
　　更令人欣喜的是，这一势头有望延续。除了销售权益占比不断提升之外，新增项目的权益比达到也在不断提升，这两者又共同推进推动长期归母利润稳步提升，由此形成良性循环。
　　权益销售占比64%，提升11个百分点
　　今年上半年，绿城实现总合同销售1342亿元，同比增长19%；其中，自投项目销售982亿元，实现自投权益销售额633亿元，较去年同期增长40%，权益比提升11个百分点至64%，在行业权益榜位列第九，是绿城首次进入行业十。
　　这意味着，绿城已经“提前”达到了战略2025的要求——“TOP10里的品质标杆”。
　　“权益规模是绿城在总销售规模、投资规模之外，最为看重的一项规模指标。”张亚东表示，与整体规模相比，绿城更看重权益规模的逐年提升。
　　“权益的提升确保了以后我们利润的贡献， 也就确保了对股东回报的转化，这是我们特别看中的。”张亚东说。
　　截至2023上半年，绿城累计已售未结转的金额约3114亿元，其中权益为1955亿元。按年度划分，2023年下半年结转1266亿元，权益为776亿元；2024年结转1511亿元，权益967亿元；2025年以后结转337亿元，权益212亿元。
　　权益规模意味着销售中更高的利润率。
　　张亚东举例说，每年3000亿这个量级里边，各种内部结构的变化，我们更看中的是权益这一部分要逐年稳定增长。比如，重资产完成2000亿，轻资产完成1000亿，如果2000亿都是百分之百我们自己的权益，和50%是我们的权益，结果是完全不一样的，对大家的反馈也是完全不一样的。
　　“如果3000亿元不动的话，我们希望提高权益销售占比，这体现了我们的高质量发展，对财务指标的影响也会明显不同。”张亚东说。
　　新增货值权益占比79%，同比提升3Pts
　　有了良好的基础，在市场逐步复苏的大背景下，绿城今年进一步加大了权益购地的比例。
　　在土地投资方面，绿城继续坚持“狙击聚焦、精准高效”的投资策略，积极参加杭州、上海、北京、苏州等一二线核心城市土地竞拍高达百余次。
　　上半年，绿城新增项目19个，总建筑面积约257万平方米，承担成本约251亿元，平均楼面价约12,233元/平方米，新增货值达571亿元，平均权益比提升3个百分点至79%；新增货值中一二线城市占比达89%；新增货值预计当年实现销售转化约348亿元，当年转化率61%，继续保持高位。
　　执行总裁耿忠强表示，上半年公司归母净利润占比已经提升到55%左右，如果把汇兑损益这个因素剔除掉，归母占比已经达到了60.7%，回归到相对合理的水平。
　　截至今年6月30日，绿城集团共有土地储备项目200个(包括在建及待建)，总建筑面积约4455万平方米，其中权益总建筑面积约为2660万平方米。一二线城市货值占比79%，长三角区域占比52%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%。
　　“在土地的获取上，权益比的提升也是重要指标。”张亚东表示。
　　对于目前国内的房地产形势，张亚东表示，房地产市场已经出现了四个变化：发展阶段发生变化，从增量时代，已经进入存量时代；供求关系发生变化，从供不应求到供过于求；市场结构发生变化，从刚需为主变成改善为主；房屋功能需求发生变化，从原来金融属性占重要地位到回归居住属性。
　　归母净利25.42亿元，增长41.3%
　　上半年，绿城实现收入569.8亿元，同比下降12%；期内利润46.41亿元，同比下降4.5%。与之相对的是，绿城当期实现归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%；核心归母净利润38.81亿元，同比增长4.2%。
　　当期，绿城中国实现毛利99.2亿元，较2022年同期112.33亿元减少11.68%，主要是受收入结转下降的影响；毛利率为17.41%，较2022年同期基本持平，其中物业销售毛利率16%。
　　“毛利率指标确实重要，但毛利率是一个过程性指标，我们更关注项目最终利润率指标的实现。”管理层提及，毛利率下降是整个住宅开发行业近几年阶段性趋势，绿城在拿地阶段会更加聚焦核心城市，地货比会高一些，导致毛利率有所降低，但是地块安全性高，保障了去化速度和价格，项目净利润率反而更高。
　　“既要低头拉车，更要抬头看路。”张亚东说。
　　面对弱复苏的市场，房地产行业分化进一步加剧，资源持续向头部优质房企聚拢，“强者恒强”格局日趋明显。其中，绿城踏着稳健的步伐，走出了一条高质量发展之路。
　　副总裁李骏表示，从目前的情况判断，今年绿城销售规模与去年3000亿元大体相当。“我们通过系统性运营提升加快开工供货，进一步保障年内的推货货量，来确保我们的销售目标的达成。”
　　发布会最后，张亚东表示，绿城将以积极稳健的姿态，坚持推升产品品质，聚焦经营发展和利润提升，坚持财务安全底线，全力冲刺全年经营目标， 更好地实现“全品质、高质量、可持续”的发展，持续努力营造美丽建筑，创造美好生活，为股东创造价值，为社会创造财富。(CIS)


（文章来源：中国基金报）